یک سؤال جدی ازت می‌پرسم. آیا می‌دانی اسپانیا در فروردین امسال برنامه گلدن ویزای املاک خود را کامل لغو کرده است؟ بله، کاملاً لغو شده. قانون Ley Orgánica 1/2025 از ۳ آوریل ۲۰۲۵ اجرایی شده و تمام مسیرهای سرمایه‌گذاری ملکی برای اقامت اسپانیا را از بین برده است. یعنی هر مقاله‌ای که هنوز می‌گوید «با ۵۰۰ هزار یورو ملک در اسپانیا گلدن ویزا بگیرید» دارد به تو اطلاعات غلط می‌دهد. اما خبر خوب این است که مسیرهای جایگزین هنوز وجود دارند که در ادامه آن‌ها را باز می‌کنیم.

دروغی که هزاران سرمایه‌گذار را فریب داده است

بسیاری از مقایسه‌های آنلاین، این چهار کشور را فقط از زاویه «حداقل سرمایه» می‌سنجند و می‌گویند «جورجیا ارزان‌تر است پس بهتر است.» این یک خطای فکری خطرناک است. ارزان بودن بدون در نظر گرفتن نقدشوندگی، مسیر شهروندی، دسترسی ویزافی، ثبات اقتصادی و کیفیت زندگی، می‌تواند تو را در ملکی بیندازد که نه می‌فروشی، نه اجاره می‌دهی و نه از زندگی در آن لذت می‌بری.

در عوض، صدها سرمایه‌گذار آگاه وجود دارند که با اطلاعات دقیق، درست‌ترین کشور را برای شرایط خاص خود انتخاب کرده‌اند. راز این گروه، مقایسه همه‌جانبه است. دقیقاً همان چیزی که الان در دست توست.

حداقل سرمایه، فاصله‌ای که شوکه‌ت می‌کند

بیا با اعداد شروع کنیم. این جدول، حداقل سرمایه مورد نیاز برای دریافت اقامت یا شهروندی از طریق خرید ملک را در هر چهار کشور نشان می‌دهد.

عدد جورجیا ۱۵۰ هزار دلار از اول مارچ امسال اجرایی شده است. تا قبل از این تاریخ، حداقل سرمایه ۱۰۰ هزار دلار بود اما دولت جورجیا آن را ۵۰ درصد افزایش داد. این تغییری است که اکثر مقالات قدیمی هنوز منعکس نکرده‌اند.

در اسپانیا، خرید ملک دیگر هیچ مسیری برای اقامت ایجاد نمی‌کند. اما مسیر جایگزین Non-Lucrative Visa (ویزای غیرفعال) همچنان باز است که نیازی به خرید ملک ندارد. این ویزا فقط به اثبات درآمد غیرفعال سالانه حداقل ۲۸٬۸۸۰ یورو نیاز دارد. برای هر فرد تحت تکفل هم ۷٬۲۰۰ یورو اضافه می‌شود. برای یک خانواده چهار نفره، یعنی سالانه ۵۰٬۴۰۰ یورو درآمد غیرفعال باید اثبات شود.

مسیر اقامت و شهروندی، جایی که چهار راه از هم جدا می‌شوند

این بخش مهم‌ترین بخش این مقاله است. بیا مسیر هر کشور را با دقت بررسی کنیم.

جورجیا: ارزان‌ترین ورود اما طولانی‌ترین مسیر شهروندی

جورجیا دو مسیر دارد. مسیر اول، خرید ملک به ارزش حداقل ۱۵۰ هزار دلار که اقامت یک‌ساله قابل تمدید می‌دهد. این اقامت نیازی به حضور حداقل ندارد و همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال را هم پوشش می‌دهد. اما این مسیر مستقیماً به شهروندی ختم نمی‌شود.

مسیر دوم، سرمایه‌گذاری ۳۰۰ هزار دلار است که اقامت پنج‌ساله می‌دهد. اگر بعد از پنج سال هنوز مالک ملک باشی، اقامت دائم دریافت می‌کنی. مسیر شهروندی جورجیا ۱۰ سال اقامت پیوسته نیاز دارد و آزمون زبان گرجی هم دارد. دو تابعیتی در جورجیا فقط به صورت استثنایی و با تایید رئیس‌جمهور پذیرفته می‌شود.

نکته مهم

از اول مارچ امسال، ویزای کار برای خارجی‌ها در جورجیا اجباری شده است. یعنی اگر می‌خواهی در جورجیا کار کنی، باید جداگانه ویزای کار بگیری. جریمه کار بدون مجوز ۲٬۰۰۰ لاری است.

ترکیه، تنها کشوری که مستقیماً پاسپورت می‌دهد

ترکیه با خرید ملک به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار، در مدت ۶ تا ۱۲ ماه شهروندی و پاسپورت می‌دهد. ملک باید سه سال نگه‌داری شود و سهام ملکی قابل استفاده نیستند. یعنی ملکی که قبلاً توسط یک سرمایه‌گذار خارجی برای شهروندی استفاده شده، دیگر قابل استفاده نیست.

اگر فقط اقامت می‌خواهی، با ۲۰۰ هزار دلار ملک، اقامت کوتاه‌مدت یک تا دو ساله می‌گیری. این اقامت بعد از پنج سال حضور پیوسته، امکان درخواست شهروندی از طریق تابعیت عمومی را می‌دهد. قانون «محله‌های بسته» که شامل ۱٬۱۶۹ منطقه بود، کاملاً لغو شده و حالا می‌توانی در هر محله‌ای از ترکیه ملک بخری.

پاسپورت ترکیه بدون ویزا به بیش از ۱۱۰ کشور دسترسی دارد. برای کشورهای شینگن اروپا هنوز ویزا لازم است اما درصد ریجکتی برای شهروندان ترکیه پایین‌تر از شهروندان ایرانی است.

دبی، اقامت ده‌ساله بدون شهروندی

گلدن ویزای امارات با سرمایه‌گذاری حداقل ۲ میلیون درهم (حدود ۵۴۵ هزار دلار) در املاک، اقامت ده‌ساله تجدیدپذیر می‌دهد. این ویزا نیازی به اقامت حداقل ندارد. از اسفند امسال، قانون جدید اجازه می‌دهد ملک خریداری‌شده با وام هم برای گلدن ویزا استفاده شود، به شرطی که ارزش ثبت‌شده به ۲ میلیون درهم برسد.

اما امارات در هیچ سطح سرمایه‌گذاری شهروندی ارائه نمی‌دهد. این یک واقعیت غیرقابل انکار است. تابعیت اماراتی عملاً برای سرمایه‌گذاران خارجی غیرقابل دسترسی است. پس اگر هدفت پاسپورت دوم است، دبی راه درستی نیست.

اسپانیا، گلدن ویزا لغو شد، اما NLV هنوز باز است

همان‌طور که گفتیم، گلدن ویزای ملکی اسپانیا از فروردین امسال کاملاً لغو شده است. خرید ملک دیگر هیچ مسیری برای اقامت اسپانیا ایجاد نمی‌کند، مهم نیست چقدر سرمایه‌گذاری کنی.

اما مسیر Non-Lucrative Visa هنوز باز است. این ویزا نیازی به خرید ملک ندارد و فقط به اثبات درآمد غیرفعال سالانه ۲۸٬۸۸۰ یورو نیاز دارد. محدودیت مهم این ویزا این است که حق کار در اسپانیا را به تو نمی‌دهد. نه کار حضوری، نه فریلنسری، نه کار ریموت. فقط درآمد غیرفعال مثل سود بانکی، سود سهام، درآمد اجاره یا مستمری بازنشستگی.

مسیر شهروندی اسپانیا ۱۰ سال اقامت پیوسته نیاز دارد. در این ۱۰ سال، باید حداقل ۱۸۳ روز در سال در اسپانیا حضور داشته باشی. پاسپورت اسپانیا یکی از قدرتمندترین پاسپورت‌های جهان است و بدون ویزا به بیش از ۱۹۰ کشور دسترسی دارد، включая تمام کشورهای شینگن.

قیمت ملک و بازده اجاره‌ای، رقابتی که دبی در آن بی‌رقیب است

بیا اعداد واقعی بازار را بررسی کنیم.

دبی از نظر بازده اجاره‌ای بی‌رقیب است. میانگین بازده اجاره‌ای ناخالص در دبی ۶٫۵۸ درصد است و در مناطقی مثل International City یا JVC به ۸ تا ۱۰ درصد می‌رسد. مهم‌تر از همه، مالیات بر درآمد اجاره در دبی صفر است. یعنی تمام درآمد اجاره‌ای مال خودت است. در مقایسه، در اسپانیا مالیات بر درآمد اجاره بین ۱۹ تا ۲۸ درصد است و در ترکیه می‌تواند تا ۴۰ درصد برسد.

در دبی، مناطقی مثل City of Arabia بازده اجاره‌ای ۹٫۳ درصد ثبت کرده‌اند. قیمت هر فوت مربع در دبی مارین حدود ۳٬۹۴۰ درهم و در International City حدود ۴۱۵ هزار درهم برای یک استودیو است.

جورجیا نیز بازده اجاره‌ای خوبی دارد، به‌ویژه در تفلیس که توریست‌های زیادی دارد. اما بازار آن کوچک‌تر و نقدشوندگی کمتری نسبت به دبی دارد.

مالیات، عاملی که اغلب نادیده گرفته می‌شود

این بخش می‌تواند تصمیم تو را کاملاً تغییر دهد.

دبی از نظر مالیاتی بهشت سرمایه‌گذاران است. صفر مالیات بر درآمد شخصی، صفر مالیات بر سود سرمایه، صفر مالیات بر ارث و فقط ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده. این یعنی اگر ملکی در دبی بخری و بعد از پنج سال با ۵۰ درصد سود بفروشی، هیچ مالیاتی روی سودت نمی‌دهی.

اسپانیا از نظر مالیاتی گران‌ترین کشور است. مالیات بر درآمد شخصی می‌تواند تا ۴۵ درصد برسد و مالیات بر سود سرمایه بین ۱۹ تا ۲۸ درصد است. اگر ملکی در اسپانیا بخری و با سود بفروشی، تقریباً یک‌چهارم سودت می‌رود به جیب دولت.

ثبات اقتصادی و تورم، عاملی که آینده سرمایه‌ات را تعیین می‌کند

تورم ترکیه در خرداد امسال به ۳۲٫۱۱ درصد رسید. اما گروه مستقل تحقیقات تورم (ENAG) تورم واقعی را ۵۱٫۴ درصد اعلام کرده است. این یعنی ارزش لیر ترکیه سال به سال کاهش می‌یابد و اگر درآمدت لیری باشد، هر ماه فقرتر می‌شوی. اما اگر درآمد دلاری داری، تورم به نفع تو عمل می‌کند چون قدرت خرید دلار در برابر لیر بیشتر می‌شود.

در جورجیا، تورم حدود ۲ تا ۴ درصد است و اقتصاد پایدار است اما کوچک. درآمد متوسط ماهانه در تفلیس حدود ۸۰۰ تا ۱٬۲۰۰ دلار است.

در دبی، تورم حدود ۳ تا ۴ درصد است و اقتصاد یکی از پایدارترین اقتصادهای جهان است. درهم امارات به دلار آمریکا ثابت است (۱ دلار = ۳٫۶۷۲۵ درهم) که این یعنی نوسان ارزی برایت وجود ندارد.

در اسپانیا، تورم حدود ۳ درصد است و اقتصاد پایدار است اما رشد کند. نرخ بیکاری حدود ۱۱ تا ۱۲ درصد است که بالاتر از میانگین اتحادیه اروپا است.

امنیت و کیفیت زندگی، فاصله‌ای که نمی‌توان نادیده گرفت

دبی از نظر امنیت بی‌رقیب است. شاخص امنیت ۸ از ۱۰ و نرخ بیکاری حدود ۱ درصد. ترکیه پایین‌ترین رتبه امنیت را دارد اما در بسیاری از مناطق کاملاً امن است. اسپانیا امنیت خوبی دارد و بزرگترین مزیت آن دسترسی کامل به شینگن است. جورجیا امنیت متوسطی دارد اما هزینه زندگی بسیار پایینی دارد.

اسپانیا، وقتی گلدن ویزا بسته شد، چه باید کرد؟

گلدن ویزای ملکی اسپانیا از ۳ آوریل ۲۰۲۵ کاملاً لغو شد. اما این به معنای بسته شدن تمام راه‌ها نیست. سه مسیر جایگزین هنوز باز هستند.

مسیر اول، Non-Lucrative Visa است که قبلاً توضیح دادیم. این ویزا با اثبات درآمد غیرفعال ۲۸٬۸۸۰ یورو در سال قابل دریافت است. محدودیت اصلی آن عدم اجازه کار است.

مسیر دوم، Digital Nomad Visa است که از اواخر ۲۰۲۳ اجرایی شده. این ویزا به فریلنسرها و دورکارانی که درآمد خارجی دارند اجازه می‌دهد در اسپانیا زندگی کنند. حداقل درآمد ماهانه مورد نیاز حدود ۲٬۷۶۲ یورو است.

مسیر سوم، ویزای کار است که نیازمند پیشنهاد شغلی از یک شرکت اسپانیایی است.

هزینه‌های پنهان خرید ملک

هزینه‌های جانبی خرید ملک در هر کشور متفاوت است و اغلب نادیده گرفته می‌شود.

در اسپانیا، هزینه‌های جانبی خرید ملک می‌تواند تا ۱۲ درصد قیمت خرید برسد. یعنی برای یک ملک ۳۰۰ هزار یورویی، باید حدود ۳۶ هزار یورو هزینه جانبی بپردازی. این بالاترین رقم در میان چهار کشور است.

در دبی، هزینه انتقال سند ۴ درصد است و هزینه‌های جانبی معمولاً حدود ۵ تا ۷ درصد قیمت خرید می‌رسد.

در جورجیا، هزینه انتقال سند بسیار پایین است و کل هزینه‌های جانبی معمولاً ۲ تا ۳ درصد است. این جورجیا را از نظر هزینه‌های پنهان، مقرون‌به‌صرفه‌ترین گزینه می‌کند.

کدام کشور برای تو بهتر است؟

جورجیا بهتر است اگر:

بودجه محدودی داری و می‌خواهی با کمترین سرمایه وارد شوی. به دنبال اقامت با حداقل الزامات هستی. تحمل مسیر طولانی شهروندی (۱۰ سال) را داری. هزینه زندگی پایین برایت مهم است. نمی‌خواهی مالیات بالایی بدهی.

ترکیه بهتر است اگر:

به دنبال پاسپورت دوم هستی و ۴۰۰ هزار دلار داری. نزدیک بودن به ایران برایت مهم است. فرهنگ و تنوع شهری را ترجیح می‌دهی. تحمل تورم و نوسانات ارزی را داری چون درآمدت دلاری است. می‌خواهی همزمان ملک بخری و پاسپورت بگیری.

دبی بهتر است اگر:

بودجه بالاتری داری و رشد سرمایه‌ای برایت اولویت است. به دنبال بازده اجاره‌ای بالا بدون مالیات هستی. امنیت و زیرساخت جهانی برایت مهم است. مسیر شهروندی برایت مهم نیست. ثبات اقتصادی و عدم نوسان ارزی حیاتی است. کسب‌وکار بین‌المللی داری.

اسپانیا بهتر است اگر:

دسترسی به شینگن و اروپا برایت اولویت اول است. درآمد غیرفعال یا درآمد ریموت داری. سبک زندگی اروپایی را ترجیح می‌دهی. تحمل هزینه‌های بالای زندگی و مالیات را داری. مسیر شهروندی ۱۰ ساله را می‌پذیری.

سؤالی که باید از خود بپرسی

آیا آنچه از سرمایه‌گذاری املاک بین‌المللی انتظار داری، با واقعیت هر کشور همخوانی دارد؟ یک داستان واقعی. مریم، پزشک ۴۰ ساله از تهران، دو سال پیش با بودجه ۵۰۰ هزار دلار به دنبال اقامت اروپا بود. مشاوران او پیشنهاد دادند در اسپانیا ملک بخرد و گلدن ویزا بگیرد. اما مریم نمی‌دانست که برنامه گلدن ویزای اسپانیا در حال لغو بود. در نهایت، او مسیر Non-Lucrative Visa را انتخاب کرد، با اثبات درآمد غیرفعال ۳۰ هزار یورو در سال. حالا در والنسیا زندگی می‌کند، هر شش ماه یک‌بار به ایران سفر می‌کند و در مسیر ۱۰ ساله شهروندی اسپانیاست. داستان مریم به این معنا نیست که اسپانیا همیشه بهتر است. به این معناست که تناسب بین هدف، بودجه و واقعیت قوانین، مهم‌ترین عامل موفقیت است.

نگاهی به مسیر پیش رو

انتخاب بین دبی، ترکیه، جورجیا و اسپانیا، در نهایت انتخاب بین چهار استراتژی متفاوت است. دبی برای کسانی مناسب است که بودجه بالاتر دارند، رشد سرمایه‌ای و بازده اجاره‌ای بدون مالیات می‌خواهند و شهروندی برایشان مهم نیست. ترکیه برای کسانی که پاسپورت دوم می‌خواهند و ۴۰۰ هزار دلار دارند. جورجیا برای کسانی که با کمترین سرمایه می‌خواهند وارد شوند و مسیر طولانی شهروندی را می‌پذیرند. اسپانیا برای کسانی که دسترسی به شینگن و سبک زندگی اروپایی برایشان اولویت است و درآمد غیرفعال دارند.

خلاصه آنچه گفتیم: جورجیا با ۱۵۰ هزار دلار ارزان‌ترین ورود را دارد اما مسیر شهروندی ۱۰ ساله است. ترکیه تنها کشوری است که با ۴۰۰ هزار دلار مستقیماً پاسپورت می‌دهد. دبی بالاترین بازده اجاره‌ای بدون مالیات را دارد اما شهروندی ارائه نمی‌دهد. اسپانیا گلدن ویزای ملکی را لغو کرده اما با درآمد غیرفعال ۲۸٬۸۸۰ یورو در سال، مسیر اقامت و شهروندی ۱۰ ساله دارد. نکته اصلی این است که انتخاب درست، انتخابی است که با هدف، بودجه و تحمل ریسک تو همخوانی داشته باشد، نه انتخابی که تبلیغ‌کنندگان به تو می‌فروشند.